Dead malls : Vie et mort des centres commerciaux

Une verrière poussièreuse, des néons éteints parsemés le long d’allées désertes. Des bris de verre ça et là. Les « dead malls » hantent l’imaginaire américain.

Il n’y a pas si longtemps, ces cathédrales de la consommation étaient des lieux de vie. Depuis une vingtaine d’années, ils ferment un à un leurs portes, laissant derrière eux les vestiges d’une époque de convivialité et d’abondance, dans des friches urbaines spectrales.

Le centre-commercial n’a pas été pensé comme l’expression d’un capitalisme débridé, au départ. Il est le fruit d'une utopie sociale, née de l'esprit d'un architecte autrichien, intellectuel de gauche et réfugié politique : Victor Gruen. Son espoir était d’arracher les gens à la solitude de leurs banlieues, pour les attirer dans des lieux comparables aux villes européennes.

À l’ère de la commande en ligne, il faut raconter l’histoire de celui qu’on a appelé « le plus grand architecte du XXème siècle », de la créature qui lui a échappé, et de sa rapide disparition au cours des dernières années.

David Gruen : du spectacle antifasciste à l’architecture consumériste

Avant de devenir l’homme des centres-commerciaux, Viktor David Grünbaum était un homme de spectacle. Rien ne le prédestinait à devenir un architecte commercial, dont le travail allait révolutionner l’urbanisme de son siècle.

Dans les années 20, il est un socialiste convaincu, bien inséré dans le milieu du spectacle viennois. Il dirige le Kabarett der Namenlosen (Le Cabaret des sans-noms), un théâtre politique très couru où il joue et écrit des sketchs satiriques anti-fascistes.

En 1938, lors de l'annexion de l'Autriche par l'Allemagne nazie, Gruen est doublement menacé en tant que Juif et intellectuel de gauche. Il réussit à fuir le pays grâce à un ami comédien qui se déguise en officier nazi pour lui faire passer la frontière. Il quitte l’Europe pour les États-Unis, et change son nom pour « Victor Gruen ». Il devient alors dessinateur.

Il rencontre Stéphane Klein, un autre juif autrichien, qui souhaite ouvrir une boutique de bonbons et de chocolats à Manhattan. Il révolutionne l’architecture commerciale avec ce simple projet : Barton's Bonbonniere. Il imagine un « magasin de jouet pour adultes », mettant à profit ses talents de metteur en scène. Par le jeu des lumières, l’exposition des vitrines (à l’époque souvent fermées), et par la présentation des produits, Gruen a transformé le chaland des rues commerciales en client. On retrouve déjà ce qui sera mis en place dans les futurs shopping malls : instaurer une ambiance qui va mettre les clients assez à l’aise pour dépenser de l’argent.

La naissance des malls : le capitalisme fait tiers-lieu

Dans les années 1950, les États-Unis connaissent un boom démographique qui fait s’étendre les banlieues (suburbs), dénuées de voies piétonnes comme de vie. Gruen constate le manque de vie sociale et communautaire induit par ce mode de vie, notamment pour la sociologie de la mère au foyer.

Il imagine un Tiers-Lieu (c’est-à-dire un endroit qui n’est ni la maison, ni le travail), où les banlieusards pourraient se rassembler, et faire des achats ; un regroupement de magasin sur le modèle de ses précédents projets, à une toute autre échelle.

En 1956, Gruen inaugure le premier shopping mall moderne,le Southdale Center dans le Minesotta. Il applique 3 axes architecturaux :

- La voiture est reléguée aux parkings extérieurs. Les malls sont des espaces clos, avec des places intérieures sur le modèle des halles ou de marchés couverts, comme autant de points de rencontre et de sociabilité. Contrairement à un centre-ville, l’espace n’est pas scindé en deux par une route, ce qui évite le stress et les désagréments liés à la circulation.

- Gruen utilise une technique dite du « flux forcé ». Deux grandes enseignes sont placées à chaque extrémité, forçant le client à traverser toute l’allée pour aller de l’un à l’autre, l’exposant à la tentation de chaque vitrine.

- Enfin, pour densifier l’espace, on construit sur plusieurs niveaux. Comme dans un théâtre, il est possible d’apercevoir les autres spectateurs-consommateurs depuis les balcons. Les espaces ouverts sont importants pour révéler la hauteur sous-plafonds, qui donne une impression de gigantisme et de sécurité.

Une verrière poussièreuse, des néons éteints parsemés le long d’allées désertes. Des bris de verre ça et là. Les « dead malls » hantent l’imaginaire américain.

Il n’y a pas si longtemps, ces cathédrales de la consommation étaient des lieux de vie. Depuis une vingtaine d’années, ils ferment un à un leurs portes, laissant derrière eux les vestiges d’une époque de convivialité et d’abondance, dans des friches urbaines spectrales.

Le centre-commercial n’a pas été pensé comme l’expression d’un capitalisme débridé, au départ. Il est le fruit d'une utopie sociale, née de l'esprit d'un architecte autrichien, intellectuel de gauche et réfugié politique : Victor Gruen. Son espoir était d’arracher les gens à la solitude de leurs banlieues, pour les attirer dans des lieux comparables aux villes européennes.

L'atrium central de Southdale, pensé par Gruen pour recréer la vie de quartier viennoise. Source : LIFE

Mais la touche personnelle de Gruen, c’est une atmosphère : « l’effet Gruen », c’est une lumière tamisée, une température à 21°C, des bruits de fontaine, une musique de fond, une absence de fenêtre ou d’horloge pour une meilleure perte de repères. Le décor du centre commercial est une grande mise en scène.

La musique si caractéristique des malls a pris le nom de l’entreprise qui l’a rendue si populaire : Muzak. Muzak a breveté une technique scientifique appelée « stimulus progression ». La musique était diffusée par blocs de 15 minutes. Les morceaux (uniquement des versions instrumentales orchestrales de tubes pop, sans paroles pour ne pas distraire) commençaient doucement, puis gagnaient progressivement en tempo, en volume et en dynamisme (avec des cuivres).

Ces blocs énergiques étaient programmés précisément en fin de matinée et en milieu d'après-midi, au moment où les acheteurs (et les employés) commençaient à fatiguer. Chaque bloc était suivi de 15 minutes de silence total pour éviter la fatigue auditive et rendre le bloc suivant encore plus efficace.

Cette logique cyclique visait à alterner la cadence pour que, sans s’épuiser, une famille puisse passer la journée entière au shopping mall.

L’Âge d’or des malls (1960-2000)

Au milieu du XXème siècle, les centres commerciaux explosent. De 4500 malls en 1960, leur nombre est monté à environ 25000 en 1986. Leur succès vient de ce qu’ils étaient des endroits de consommation mais aussi des espaces sociaux, privilégié des sorties familiales. Ils deviennent le rendez-vous des mall rats, les adolescents dont le centre-commercial est un des principaux points de chute. L’aspect « opéra », consistant à venir pour voir et être vu, marche à la perfection avec l’architecture ouverte des centres commerciaux.

Les jeunes s’approprient l’espace, tant est si bien que de la Muzak on passe à la pop dans les années 80-90. Les popstars donnent des représentations dans les atriums mêmes où se rassemblent les adolescents et jeunes adultes.

Hollywood s’y invite également : du tout voiture dans American Graffiti, on essaye la Delorean de retour vers le futur sur le parking du Twin Pines Mall. Zombie, de Romero, utilise ce cadre pour en faire une satire sociale, les Blues Brothers l’utilisent pour représenter une irruption de l’anormal dans le cadre du quotidien, etc.

Pour que les membres de la famille et les amis puissent choisir le menu de leur choix, de nouvelles installations apparaissent. Introduite dans les années 1970 (notamment au Paramus Park mall dans le New Jersey), la Food Court regroupe des dizaines d'enseignes de fast-food différentes autour d'un immense espace central de tables partagées.

L’échec de l’utopie sociale

Dans ses vieux jours, Victor Gruen désavoue sa création, qui a selon lui été déviée de son but. La Malltopie, au lieu de devenir un lieu de mixité sociale abritant des écoles, des bibliothèques et des centres de soin, a optimisé sa surface de vente et ses profits.

Dans un discours prononcé en 1978 à Vienne, soit deux ans avant sa mort, il dit : « On m'appelle souvent le père du shopping mall. Je voudrais profiter de cette occasion pour désavouer cette paternité une fois pour toutes. Je refuse de payer une pension alimentaire pour ces développements bâtards. Ils ont détruit nos villes. »

Plutôt que de devenir une alternative communautaire pour les suburbs, les centres-commerciaux ont vidé les centre-villes à qui ils menaient une guerre déloyale : « Leurs architectes et leurs promoteurs sont devenus obsédés par l'empreinte commerciale, les taux de location et la maximisation de l'espace de vente. »

Au lieu de réduire l’étalement urbain en jouant sur la verticalité et en se débarrassant des voitures, les malls l’ont augmenté en se dotant d’immenses parcs de stationnements. Au final, le gigantisme des centres-commerciaux américains les a fait s’effondrer sur eux-même, et la consommation a dévoré l’espérance d’une vie communautaire.

La fin des malls

Entre les années 70 et 90, les promoteurs ont entreprit la construction de centres-commerciaux dans des proportions qui dépassaient les besoins de la population, et qui n’allait pas tarder à dépasser leurs moyens. Les enseignes se sont multipliées, souvent pour faire doublon, les parcs immobiliers croissants bien plus rapidement que les besoins réels du consommateur. L’offre, trop diverse et à la fois trop redondante, a tué les malls. Le coût pour maintenir de telles infrastructures est élevé en électricité, sécurité et maintenance.

Une autre raison est la disposition des « magasins ancres » (anchor stores). Comme nous l’avions expliqué plus haut, un des principes organisationnel des centres-commerciaux est d’avoir deux grandes enseignes de part et d’autre du centre, payant des loyers bas, mais qui permettent de faire circuler la clientèle à travers tout l’espace, y compris chez les plus petites enseignes, qui payent des loyers plus élevés. La faillite de certaines de ces grandes enseignes a produit des fermetures en cascade. Sans « flux forcé » une certaine quantité de locaux sont condamnés à moyenne ou brève échéance.

Environ 400 grands malls ont fermé pendant la crise économique de 2007. En 2025 on estime qu’il reste environ 1200 centres commerciaux aux Etats-Unis. Entre 2017 et 2022, 40 malls fermaient par ans. Parmi les cas récents, le mall de San Francisco centre, ouvert depuis 37 ans, a définitivement fermé en janvier 2026 après une chute spectaculaire des locataires. Des estimations suggèrent que 87% des grands malls fermeraient d’ici la fin de la décennie.

On peut bien sûr aussi citer l’achat en ligne, la seconde main (moins de vente de textile), les plateformes ayant une trajectoire inverse à celle des centre-commerciaux depuis la démocratisation d’internet.

Après le mall : entre abandon et reconversion

Une partie de ces dead malls sont démolis pour pouvoir bâtir autre chose. Certains sont reconvertis en « quartiers multifonctionnels » avec logements bureaux, loisirs et zones piétonnes, la structure permettant une proximité communataire, rejoignant finalement l’idée initiale de Gruen. Mais d’autres sont rachetés par Amazon pour devenir des centres de distribution comme cela a pu être le cas du Euclid Square Mall (Ohio).

Depuis quelques années, les internautes semblent se découvrir une nostalgie des centres-commerciaux, incarnants les vestiges d’une époque d’abondance et d’optimisme à présent révolue. Explorant le concept de liminalité, mettant en scène une allée passante de mall, totalement vide. La redécouverte de la Muzak ou de son successeur pop, désignés ensemble par le néologisme « Mallsoft ». Serait-il possible que le « Gruen effect » ait charmé des générations qui ne l’ont presque pas connu ?

Le centre-commercial était un temple du consumérisme, dans lequel chaque détail visait à manipuler le public pour qu’il en devienne captif et qu’il y consomme. Mais c’était un espace social. Il semble qu’en même temps que la consommation s’est numérisée, les interactions sociales ont elles aussi suivies la voie de la virtualisation, et en sont d’autant appauvries.Une verrière poussièreuse, des néons éteints parsemés le long d’allées désertes. Des bris de verre ça et là. Les « dead malls » hantent l’imaginaire américain.

Il n’y a pas si longtemps, ces cathédrales de la consommation étaient des lieux de vie. Depuis une vingtaine d’années, ils ferment un à un leurs portes, laissant derrière eux les vestiges d’une époque de convivialité et d’abondance, dans des friches urbaines spectrales.

Le centre-commercial n’a pas été pensé comme l’expression d’un capitalisme débridé, au départ. Il est le fruit d'une utopie sociale, née de l'esprit d'un architecte autrichien, intellectuel de gauche et réfugié politique : Victor Gruen. Son espoir était d’arracher les gens à la solitude de leurs banlieues, pour les attirer dans des lieux comparables aux villes européennes.

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